Alquilar una propiedad puede parecer una fuente estable de ingresos, pero en la práctica no siempre es tan sencillo. Uno de los principales riesgos para los arrendadores en Perú son los inquilinos morosos: personas que dejan de pagar la renta y no desocupan el inmueble, generando no solo pérdidas económicas, sino también angustia y conflictos legales.
Si estás pensando en alquilar tu propiedad o ya tienes problemas con malos inquilinos, este artículo te explicará, paso a paso y en un lenguaje claro, cómo actuar. Desde cómo prevenir esta situación hasta qué hacer cuando el problema ya está en marcha, incluyendo las vías legales vigentes en el país como el desalojo notarial o el proceso judicial.
¿Cómo prevenir inquilinos morosos?
Antes de firmar cualquier contrato, es fundamental tomar precauciones para evitar lidiar luego con inquilinos morosos. Aquí van algunas recomendaciones clave respaldadas por el Ministerio de Justicia y expertos legales:
- Solicita un reporte crediticio (Infocorp): Te permitirá conocer si la persona tiene deudas o historial de morosidad. Esto puede ayudarte a identificar a malos inquilinos antes de firmar.
- Pide referencias: Habla con anteriores arrendadores. Es una forma simple de validar el comportamiento previo del interesado.
- Ten un contrato claro y legalizado: El contrato debe ser por escrito y estar legalizado por un notario. Incluye siempre:
- Fecha exacta de pago.
- Plazo de alquiler.
- Cláusula de allanamiento (permite acelerar el desalojo).
- Cláusula de sometimiento a la Ley 30933 (clave para el desalojo con intervención notarial).
- Cuenta bancaria registrada para el pago.
Estas medidas no garantizan el 100% de seguridad, pero sí te brindan herramientas legales más efectivas si llega el momento de desalojar a inquilinos morosos.
¿Qué hacer si tienes inquilinos morosos?
Si el arrendatario deja de pagar la renta y no se va del inmueble, hay varias formas de actuar, dependiendo de tu situación y de si el contrato está bien estructurado.
1. Conciliación extrajudicial
Puedes invitar al inquilino a una conciliación para llegar a un acuerdo sin pasar por el Poder Judicial. Esto puede ahorrarte tiempo y costos. En Perú, la Defensa Pública ofrece este servicio de forma gratuita. La conciliación es válida incluso si ya iniciaste un proceso judicial, siempre que no se haya emitido sentencia.
2. Negociación directa
En algunos casos, puedes negociar una salida voluntaria a cambio de un pago o compensación. Aunque parece una solución rápida, también implica riesgos: si no hay un documento firmado o respaldo legal, el inquilino podría quedarse con el dinero y no irse. Por eso, se recomienda que esta vía se lleve con el asesoramiento de un abogado.
3. Evita enviar carta notarial si quieres un proceso rápido
Aunque suene contradictorio, enviar una carta notarial exigiendo el pago puede retrasar el proceso de desalojo. Según el IV Pleno Casatorio Civil, esta acción convierte al inquilino en «poseedor precario», lo cual traslada el caso a un juez especializado y no a uno de paz letrado, lo que alarga el proceso en años.
Proceso de desalojo notarial: ¿cómo se hace? ¿Cuánto demora? ¿Qué necesito?
Si cuentas con un contrato legalizado que incluye las cláusulas necesarias, puedes iniciar el desalojo notarial, también conocido como desalojo express regulado por la Ley 30933.
¿Qué requisitos debes cumplir?
El contrato debe estar contenido en un Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.
Debe incluir:
- Cláusula de allanamiento a futuro.
- Cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933.
- Detalles de la cuenta bancaria donde se hace el abono de la renta.
- Ubicación detallada e inequívoca del inmueble.
¿Cómo es el procedimiento?
- Presentas la solicitud de desalojo ante un notario.
- El notario notifica al inquilino, quien tiene 5 días hábiles para responder.
- Si no justifica su permanencia, el notario emite un acta no contenciosa y la envía al juez de paz letrado.
- El juez tiene 3 días para emitir una orden de lanzamiento y puede disponer el descerraje si el inmueble está cerrado.
- Se puede pedir apoyo policial para la ejecución del desalojo.
¿Cuánto demora?
Este procedimiento es más ágil que el judicial tradicional. Aunque los plazos legales suman unos 8 días hábiles, en la práctica puede tomar algunas semanas más dependiendo del distrito, la carga del juzgado y la colaboración del inquilino.
Lidiar con inquilinos morosos puede ser estresante, pero en Perú existen mecanismos legales que te permiten actuar con respaldo y sin necesidad de pasar años en un juicio. La clave está en prevenir desde el inicio con un buen contrato, asesorarte legalmente y usar las herramientas que da la ley de inquilinos morosos, como el desalojo notarial o la conciliación.
Si estás por alquilar o ya estás atravesando un problema con un inquilino, no estás solo. Hay pasos claros que puedes seguir, y contar con información adecuada puede marcar la diferencia entre recuperar tu propiedad pronto o vivir un calvario legal. Si necesitas más orientación, busca asesoría legal especializada.
Fuentes consultadas para esta nota:
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos del Perú. (s.f.). Conozca los mecanismos legales para actuar ante un inquilino moroso. Gobierno del Perú. Recuperado el 8 de julio de 2025, de https://www.gob.pe/institucion/minjus/noticias/983810
Infobae. (2024, 16 de noviembre). ¿Cómo desalojar a un inquilino moroso de tu propiedad? Conoce el paso a paso según la ley peruana. Recuperado el 8 de julio de 2025, de https://www.infobae.com/peru/2024/11/16/como-desalojar-a-un-inquilino-moroso-de-tu-propiedad-conoce-el-paso-a-paso-segun-la-ley-peruana
Juris.pe. (s.f.). ¿Qué puedo hacer si mi inquilino no paga el alquiler? Recuperado el 8 de julio de 2025, de https://juris.pe/blog/hacer-inquilino-paga-alquiler-desalojo
Garrigues. (2019, 25 de abril). Perú establece el procedimiento de desalojo con intervención notarial. Recuperado el 8 de julio de 2025, de https://www.garrigues.com/es_ES/noticia/peru-establece-el-procedimiento-de-desalojo-con-intervencion-notarial
